Как оформить документы на земельный участок для постройки коммерческого объекта

Есть земельный участок, оформленный в собственность, для дальнейшего строительства на нем жилого дома. В данное время собственник проходит процедуру получения госакта. Местоположение земельного участка – край частного сектора. Постройки – отсутствуют полностью. В дальнейшем в планы входит постройка коммерческого комплекса (сауна, бассейн, бильярд). Вопрос в следующем: как юридически грамотно, а по времени рационально и максимально быстро оформить необходимые документы.

В общих чертах я имею представление о том, что предстоит процедура перевода жилого фонда в нежилой, но хотелось бы конкретно и пошагово знать, как это сделать правильно. Мои варианты таковы:

• Построить жилой объект, после чего перевести его в нежилой фонд.

• Земельный участок, частично, перевести под предпринимательскую деятельность, а затем строить коммерческий объект.

Я зарегистрирован как частный предприниматель. Земельный участок будет оформляться на супругу.

Акцентирую Ваше внимание на том факте, что согласно ст.125 Земельного кодекса Украины: «право собственности возникает с момента регистрации такого права», а значит супруга, на данный момент не является таким собственником.

Из заданного вопроса следует, что

• предприниматель находится в стадии получения правоустанавливающих документов.

• На участке предполагается строительство жилого дома, а значит, согласно ст.38ЗК – данная земля относится к категории «земли жилищной и хозяйственно застройки».

Строительство объекта, который предполагается в дальнейшем использовать в коммерческих целях (в данном случае – коммерческая сауна) так же должно происходить на земельном участке, который относится к категории «земли жилой и общественной застройки», но с целевым назначением «под общественную застройку». Иными словами собственник имеет право самостоятельно определять вид использования собственной земли в пределах одной категории (ст.20ЗК), но обязательно учитывать нюансы и рекомендации градостроительной документации. Отсюда следует, что на генплане конкретного населенного пункта должно быть предусмотрено размещение подобного объекта на конкретном участке.

В случае если генплан утвержден, то на внесение любых изменение действует 5-ти летний мораторий. Так же, при отсутствии на плане какого-либо объекта может стать основанием для претензий к собственнику со стороны Государственного архитектурного контроля (ГАСК). Но основанием для применения норм ст.143 ЗК (прекращение прав на земельный участок за использование не по целевому назначению) не станут, т.к. оба вида использования относятся одному целевому назначению.

Существует другой путь решения вопроса – участок поделить, первую часть оставить под постройку жилого дома, вторую часть оформить как целевое использование «под общественную застройку». Что для этого нужно: составить ходатайство об изменении целевого назначения части участка, обратиться с этим документом в местный совет, пройти процедуру оформления (процедура – стандартная). Минус данного варианта – довольно длительно по времени. В принципе, существует, законодательно, процедура разрешения на строительство подобного объекта и она довольно упрощенная. Дело в том, что для ГАСК имеет значение, только наличие законных прав на участок, а не тот факт, какое целевое назначение вы используете.

Есть еще вариант, при котором можно сначала построиться, а после переоформить все документы (на здание, на землю). Но в данном варианте могут возникнуть определенные сложности и нюансы. Для того, чтобы выбрать и разработать оптимальную схему – нужно более детально изучить.

Еще совет: чтобы максимально упростить ситуацию – оформите объект на супругу, а она пусть, в свою очередь зарегистрируется как ЧП ( т.к земля будет принадлежать ей). В случае, если Вы решили вести дела самостоятельно – нужно оформить права пользования землей и зданием в соответствии с законом, т.е. с собственником заключить договор аренды. Напоминаю, что в случаях, когда подобный договор заключается на три года или более лет, он требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.

 Google